Diagnostics immobiliers

Enjeux

Une exposition courte et répétée à l’amiante peut provoquer de graves pathologies (cancers, problèmes respiratoires…). Depuis 2003, le nombre annuel de décès liés à une exposition à l’amiante a dépassé le seuil des 2 000 et continue de croître selon l’INRS. Pour prévenir ces risques, les pouvoirs publics ont imposé une recherche d’amiante pour les bâtiments publics et privés et un contrôle du personnel travaillant l’amiante (confinement, transformation de matériaux contenant de l’amiante…).

Installations concernées :

Bâtiments privés et publics dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Obligations

Pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un repérage amiante doit être réalisé à l’occasion de :

• La vente afin d’identifier et localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante mentionnés à l’annexe 13-9 du code de la santé publique
• La démolition afin d’identifier et localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante incorporés ou faisant indissociablement corps avec l’immeuble à démolir mentionnés sur la liste C à l’annexe 13-9 du code de la santé publique
• La réalisation de travaux afin d’identifier les matériaux et produits susceptibles de libérer des fibres d’amiante mentionnés sur la liste C à l’annexe 13-9 du code de la santé publique, à l’occasion de travaux prévus par le donneur d’ordre
• La mise en location ou renouvellement de bail afin d’identifier et localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante mentionnés sur la liste A à l’annexe 13-9 du code de la santé publique

Pour ces mêmes immeubles (à l’exception de ceux comportant 1 seul logement et des parties privatives des immeubles collectifs d’habitation), un repérage amiante en vue de la constitution du dossier technique amiante (DTA) doit être réalisé. L’objectif est d’identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante incorporés dans l’immeuble bâti ou susceptible de libérer des fibres d’amiante en cas d’agression mécanique résultant de l’usage des locaux ou généré à l’occasion d’opérations d’entretien et de maintenance. Il est basé sur la liste de matériaux et produits mentionnés à l’annexe 13-9 du code de la santé publique.

Les prélèvements de matériaux pour recherche de fibres d’amiante pouvant être réalisés sont analysés par un laboratoire accrédité par le COFRAC.

Offre DEKRA

Repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante

• En vue de la constitution du dossier technique amiante
• En vue de la constitution du dossier amiante des parties privatives
• Avant travaux ou démolition
• Pour constat de présence ou d’absence d’amiante avant transaction immobilière
• Selon demandes particulières.

Évaluation de l’état de conservation

• Contrôle périodique des flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante
• Évaluation de l’état de conservation des autres produits et matériaux contenant de l’amiante

Examen visuel des surfaces traitées après travaux

Mesures d’empoussièrement

DEKRA Industrial est agréé pour la mesure de la concentration en poussières d’amiante des immeubles bâtis

Assistance technique

• A la constitution du dossier technique amiante
• Au désamiantage
• Aux opérations de maintenance en présence d’amiante

Réglementation

• Articles L. 1334-13 et R.1334-14 à R.1334-29 du code de la santé publique
• Articles L. 4121-1 à 3, L.4531-1, D.4152-10, R.4412-40 et R.4412-59 du code du travail
• Arrêtés 2 janvier 2002 et du 22 août 2002
• Norme NF X 46-020, XP X 46-021

Validité du constat de présence ou d’absence d’amiante avant vente

Ce constat n’a pas de durée de validité mais doit être renouvelé dès la survenance de travaux car il est réalisé à l’aide de sondages non destructifs.

Enjeux

Environ 12 millions de Français sont concernés par l’Assainissement non collectif (ANC). Plus de 5 millions d’installations sont recensées sur l’ensemble du territoire national, parmi lesquelles 80 % ne seraient pas aux normes ! Selon la loi de 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques, toutes les installations de type ANC doivent pourtant être contrôlées au 31 décembre 2012. Afin de compléter cette obligation de mise en conformité, un nouveau diagnostic est désormais imposé dans le cadre d’une vente immobilière, à compter du 1er janvier 2011, le diagnostic Assainissement non collectif.

Le dispositif mis en place

Le législateur a confié aux collectivités locales la responsabilité des diagnostics d’Assainissement non collectif afin d’assurer :

• la pleine maîtrise des risques potentiels de pollution,
• d’identifier et recenser les installations non conformes,
• de suivre la mise en conformité par le nouveau propriétaire des installations.

C’est pourquoi les SPANC (Services publics d’assainissement non collectif) mis en place par les collectivités sont aujourd’hui les seuls à pouvoir délivrer un rapport de diagnostic correspondant.

DEKRA dans ce dispositif

Les collectivités sont autorisées à confier cette prestation à un partenaire dans le cadre d’une Délégation de Service public. Dans ce cadre, DEKRA a choisi de faire profiter celles-ci de sa longue maîtrise des problématiques de l’eau.

Validité du diagnostic

Ce rapport est valable 3 ans à compter de la date de réalisation du diagnostic.

Réglementation

• Article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitat
• Article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique
• Arrêté du 7 septembre 2009 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif

Enjeux

Les engagements forts du protocole de Kyoto datant de 1997 (visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre de manière significative dans les décennies à venir) et la raréfaction progressive de certaines matières premières ont conduit les pouvoirs publics à mettre en place des actions concrètes relatives à la consommation d’énergie (à travers notamment du plan climat 2004-2012).

Parmi les nombreux chantiers engagés, figure le diagnostic de performance énergétique.

Obligations

Un diagnostic de performance énergétique doit être réalisé et communiqué aux :

• Candidats acquéreurs par les propriétaires vendeur d’un bâtiment ou d’une partie d’un bâtiment, à compter du 1er novembre 2006
• Propriétaires réceptionnant une construction neuve dont le permis de construire aura été déposé après le 30 juin 2007
• Candidats locataires par les propriétaires bailleurs d’un bâtiment ou d’une partie d’un bâtiment, à compter du 1er juillet 2007

A compter du 2 janvier 2008, les gestionnaires de bâtiments de plus de 1000 m2 occupés par les services de l’Etat, d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public, et accueillant un ERP de catégorie 1 à 4, doivent afficher le DPE dans le hall d’accueil de manière visible du public.

Nos techniciens évaluent la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment ainsi que le volume d’émission de gaz à effet de serre. Il en résulte une classification (étiquettes climat et énergie) en fonction de valeurs de référence afin de pouvoir comparer et évaluer la performance énergétique du bâtiment.

Nos techniciens émettent aussi des recommandations de travaux ou de gestion thermique du bien destinées à améliorer sa performance énergétique.

Installations concernées

Tous les immeubles bâtis sauf :

• Construction provisoire (≤ 2ans)
• SHOB < 50 m2
• Bâtiments à usage industriel, agricole ou artisanal, autre que les locaux servant à l’habitation dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques
• Lieux de culte
• Monuments historiques
• Bâtiments non chauffés
• Bâtiments résidentiels utilisés moins de 4 mois /an

Réglementation

• Articles L.134-1 à L.134-5 du code de la construction et de l’habitation

Validité du diagnostic de performance énergétique

Ce rapport est valable 10 ans.

Enjeux

2,3 millions de logements considérés comme dangereux

250 000 incendies annuels :

• 80 000 seraient d’origine électrique
• 40% des victimes sont des enfants de moins de 9 ans

Installations concernées

Tout immeuble à usage d’habitation disposant d’une installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans.

Le diagnostic vérifie, au regard des exigences de sécurité, l’existence et les caractéristiques :

• D’un disjoncteur et de son accessibilité
• D’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique
• D’un tableau de fusibles adaptés à l’installation
• de la mise à la terre des éléments métalliques raccordés à l’immeuble (huisserie, évier, chauffe-eau).

Le diagnostic identifie :

• Les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques (fils dénudés, dominos apparents) avec des éléments sous tension
• Les conducteurs non protégés mécaniquement

• Absence ou inaccessibilité du disjoncteur
• Absence de prise de terre ou d’installation de mise à la terre
• Risques de contacts directs (fils dénudés, absence d’isolation…)

Offre DEKRA

Notre intervention ne porte que sur les constituants visibles de l’installation au moment du diagnostic. Elle s’effectue sans déplacement de meubles ni démontage de l’installation électrique ni destruction des isolants des câbles.

Précision sur le diagnostic

Il a pour objectif d’identifier, par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes (électrisation, électrocution, incendie). En aucun cas, il ne s’agit d’un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis d’une quelconque réglementation.

Validité du diagnostic

3 ans

Réglementation

• Articles L.134-7 et R.134-10 à 13 du code de la construction et de l’habitation
• Arrêté du 8 juillet 2008 – Norme XP C16-600

Enjeux

Ce document indique les risques de sismicité et les risques naturels ou technologiques auxquels est exposé un bien immobilier. Il est basé sur les plans de prévention des risques, les arrêtés de catastrophe naturelle et le zonage de sismicité disponibles en mairie et établis par le préfet.

Installations concernées

Tout immeuble bâti ou non bâti.

Offre DEKRA

• Diagnostic ERNT

Réglementation

• Articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du code de l’environnement

Validité du diagnostic des risques naturels et technologiques

• Ce diagnostic doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier auquel il est annexé.
• Le diagnostic ERNT est valable pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. En cas de colocation, il est fourni à chaque signataire lors de sa première entrée dans les lieux. Le cas échéant, il est actualisé en cas d’une entrée différée d’un des colocataires.

Enjeux

Le gaz est un combustible qui peut provoquer plusieurs types d’accidents pouvant mettre en cause la sécurité des occupants d’un logement (asphyxie, intoxication au monoxyde de carbone, explosion).

Obligations

Le propriétaire vendeur d’un immeuble d’habitation disposant d’une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, doit fournir un état de cette installation en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

Installations concernées

Tout immeuble d’habitation disposant d’une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.

Offre DEKRA

Nos techniciens vérifient complètement l’installation de gaz sur les points suivants :

• Les tuyauteries fixes d’alimentation en gaz naturel et leurs accessoires
• Les appareils fixes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique alimenté par le gaz naturel
• L’aménagement de locaux où fonctionnent les appareils à gaz et notamment l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.

Réglementation

• Articles L. 134-6 et R.134-6 à R.134-9 du code de la construction et de l’habitation
• Arrêté du 6 avril 2007
• Norme NF P45-500

Validité du document

3 ans

Enjeux

La mérule (aussi appelée « lèpre des maisons ») est un champignon lignivore, qui se nourrit de la cellulose du bois. L’humidité associée à l’obscurité et à une mauvaise ventilation crée des conditions propices à la propagation de la mérule.

Elle se développe très rapidement, véritable fléau pour les charpentes et les boiseries (escaliers, plinthes, plafonds, planchers, cloisons et autres structures et revêtements en bois). La mérule est également la cause de nombreux problèmes de santé, comme les allergies et les problèmes respiratoires. Cantonné jusqu’alors à la Bretagne et à la Normandie, ce parasite a fait ses premiers pas à Paris.

Offre DEKRA

• Diagnostic mérule

Obligations

Lors d’une transaction immobilière, la loi prévoit uniquement l’obligation d’informer un acquéreur sur la présence de termites dans un bâtiment. Cependant, la jurisprudence considère que la présence de mérule dans un bâtiment est un vice caché dont le vendeur doit informer l’acquéreur. A défaut, la responsabilité du vendeur peut être engagée.

La réalisation d’un diagnostic mérule permet d’assurer cette information. Dans certaines régions (notamment en Bretagne), le propriétaire de l’immeuble a l’obligation de signaler toute attaque de mérule en mairie ou à la préfecture.

Réglementation

• Norme NF P 03-200 et référentiel technique

Validité du diagnostic mérule

Il est recommandé d’utiliser un rapport datant de moins de 6 mois à la date de signature de l’acte authentique.

Enjeux

L’obligation de juste mesure a été conçue par le législateur pour protéger les acquéreurs des lots en copropriété. Elle prévoit notamment la possibilité d’annulation de tout acte de vente ne mentionnant pas la superficie du bien vendu. Si la superficie privative est inférieure de plus de 5% à la superficie exprimée dans l’acte, l’acquéreur est en droit d’exiger une diminution du prix dans un délai d’un an.

Installations concernées :

• Pour la vente (loi Carrez) : tout lot de copropriété
• Pour la location (loi Boutin) : tout bien à usage d’habitation

Obligations

Les textes légaux et réglementaires définissent la superficie dite «privative», pour la loi Carrez.

A compter de la date de l’acte authentique :

• La nullité de l’acte de vente peut être invoquée en l’absence de mention de superficie pendant un mois,
• La réduction du prix de vente peut être demandée pendant un an.

Le bailleur, lors de l’établissement du bail d’un local d’habitation (copropriété ou non), doit indiquer dans le bail la surface habitable.

Offre DEKRA

• Mesurage de la superficie privative
• Mesurage de la surface habitable

Réglementation

• Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
• Article 4-1 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
• Loi Boutin n°2009-323 du 25 mars 2009
• Article R111-2 du code de la construction et de l’habitation (décret n° 97-532 du 23 mai 1997)

Validité du diagnostic de mesurage

Ce rapport est utilisable par le propriétaire désigné dans celui-ci pour sa vente sous réserve de modifications de superficies (dues à des aménagements…).

Enjeux

La lutte contre l’intoxication par le plomb dans l’habitat ancien est devenue un problème de santé publique en France. La plupart des immeubles construits avant 1949 doit faire l’objet d’une recherche de présence de plomb dans les peintures.

Le plomb dans les peintures dégradées est la principale source de saturnisme chez l’enfant par l’ingestion et / ou l’inhalation de peinture.

De plus, La modification de la composition chimique de l’eau dans les canalisations en plomb, entraînant une érosion des couches de calcaire, devient une des causes majeures de cette ingestion. Les ouvriers du bâtiment, quant à eux, peuvent être sujets à l’inhalation des poussières de peinture au plomb lors des travaux de réfection.

Installations concernées

Tout établissement public et privé (construit avant 1949).

Obligations

Un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être réalisé :

• Lors de la vente de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949
• Dans les parties communes d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation et construit avant le 1er janvier 1949, où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer l’altération substantielle des revêtements (notion définie par un des arrêtés du 25 avril 2006)
• Avant le 11 août 2008, le CREP doit avoir été réalisé dans ces mêmes parties communes, sans conditions de travaux
• Depuis le 11 août 2008, le CREP doit être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949
• Un diagnostic plomb doit être réalisé à l’occasion de travaux ou de démolition (Code du travail : principes généraux de prévention)

Offre DEKRA

Étant donnée la réglementation sur la peinture au plomb, DEKRA Industrial vous propose

• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
• Diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures (DRIPP)
• Diagnostic plomb avant travaux ou démolition
• Repérage des canalisations de fluides en plomb avant travaux
• Contrôle des travaux en présence de plomb
• Contrôle d’empoussièrement surfacique sur le sol avant et après travaux

Réglementation

• Articles L.1334-1 à L.1334-12 du code de la santé publique
• Arrêté du 25 avril 2006 relatif au diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures et au constat de risque d’exposition au plomb
• Normes NFX 46 030 et NFX 46 032

Validité du document

Si le constat révèle des revêtements contenant du plomb avec une concentration supérieure à 1mg/cm2 il doit avoir été établi depuis :

• Moins d’un an à la date de toute promesse unilatérale de vente ou d’achat ou de contrat réalisant ou constatant la vente d’un immeuble
• Moins de six ans à la date de signature de tout nouveau contrat de location

Enjeux

Sous contrat de travail à l’instar des autres salariés de l’entreprise, le télétravailleur peut exercer son activité professionnelle au sein de sa propre habitation dès lors que l’employeur lui garantit de bonnes conditions de sécurité.

Pour assurer un travail à domicile en toute sécurité, il convient de contrôler les installations électriques des espaces du logement et de répertorier les anomalies éventuelles.

Installations concernées

Installations électriques du logement dans lequel le salarié exerce son activité à distance.

Offre DEKRA

DEKRA Immobilier peut effectuer votre diagnostic télétravail et adapte sa prestation selon vos besoins.

Le diagnostic électricité se compose en 2 temps au minimum :

• La première visite permet de constater et de promulguer les recommandations en matière de sécurité électrique.
• La levée de réserve. Si la première visite a établi l’existence d’anomalies. La levée de réserve permet d’attester que ces anomalies ont bien été corrigées et que la mise en conformité a été effectuée.

Le diagnostiqueur se doit d’informer le télétravailleur sur les anomalies que peut présenter son installation électrique. Si des points non satisfaisants persistent, le salarié ne sera pas en mesure d’exercer son activité en télétravail.

Réglementation

Norme XPC 16-600

Enjeux

Responsables de dégradations pouvant mettre en cause la résistance mécanique des bois sur la structure d’un immeuble, les termites vivent essentiellement dans le sous-sol et se propagent en France par essaimage de nouvelles colonies. Le transport de matériaux infestés peut également être une source de propagation. Leur présence est difficile à détecter pour les non professionnels car ils ne circulent pas à l’air libre et laissent sur les matériaux des dégâts peu apparents. Ils cheminent à travers les matériaux tendres, les sous faces des huisseries, des plinthes ou des planchers, ainsi que les vides structurels (fissures du béton ou du plâtre, gaines techniques).

Installations concernées

Immeubles bâtis situés dans une zone géographique délimitée désignée par arrêté préfectoral.

Obligations

Le propriétaire vendeur d’un immeuble bâti doit s’exonérer de la garantie des vices cachés (si le vice est constitué par la présence de termites) en fournissant un état relatif à la présence de termites lors de la transaction.

Offre DEKRA

• État relatif à la présence de termites
• État parasitaire

Réglementation

• Art. L. 133-6 et R. 133.7-8 du code de la construction et de l’habitation
• Arrêté du 29 mars 2007
• Norme XP P 03-201

Validité du document

L’état relatif à la présence de termites dans un bâtiment doit dater de moins de 6 mois à la date de signature de la promesse de vente.